那些十年前就买房的人，现在都过得怎么样了？

十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房?

现在不买，以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠，十年之后再回首，当年的房价还是低谷，房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。

有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。

一、市场自我调节，房子供不应求，价格高涨。

中国加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场，众多跨国企业在华建厂，以及本土民族工业的崛起，大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势，大量人口的涌入，就有了对房子的渴求。十年前的中国已取消福利分房，楼市开发进入市场自由竞争，人多房少，物以稀为贵，住房需求暴涨，房价被推高。

二、货币超发，房产成了财富保值的坚挺后盾。

十年前，逐年增高的超发货币引发货币贬值，老百姓担心财富缩水，私人资金可投资的项目不多，大概有理财，股票，房产等几个渠道，炒股是有门槛的高智商投资，理财收益不稳定，唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。尽管十年间楼市有过短暂下跌回调，站在十年的历史长河来看，房子的投资回报率还算稳健，甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。

三、国际热钱涌入中国，人民币升值，外资抢滩楼市红利。

中国走向全球市场之后，外汇储备增多，人民币升值，国际热钱通过投资人民币资产(比如：房地产)获利。当时中国股市还太年轻，尚不健全，投资还需要勇气。

与此同时，在当时中国资产荒背景下，中国的制造业多以低端制造为主，出口到国际市场，挣的都是血汗钱，还不如开发一个楼盘挣得多。十年之间，许多央企也涉足楼市，主业低迷，楼市利润来凑，投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。

数据显示，2016年银行新增贷款大头都给了房贷，制造业萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下，银行也知趣地收紧房贷了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产，银行理财更是为其做嫁衣。

四、中国推动城镇化，农民进城买房，在读学生也加入买房大军。

随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程，工业代工厂如雨后春笋般出现，大量农民进城务工，比如富士康在东莞的工厂，曾招纳过上万的流水线工人，还将触角深入到中国内地，建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市，也会想在城市买房安家，进而激发住房需求。曾经，沈阳一度为了鼓励农民工进城买房，还推出了零首付的优惠。

高考之后，是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨，如今在一线城市买房的门槛越来越高，完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资)，首次置业时间都在30岁之后。有人调侃，人生不止有诗和远方，还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱，归根到底，钱才是买房的关键因素。

曾经有功成名就的人物劝说年轻人，别在读书的时候想买房，应该将大好的青春年华用来学习和提升自己，未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈，不如让年轻有年轻的模样，其他功利的事情，顺其自然。

五、当社会上升的通道被打开，房价也迎来上涨的十年。

随着经济发展，高等教育已变平民教育，人口频繁涌向大城市寻找机会，社会有了向上流动的通道，买房需求被激发，拉动了楼市的上涨。

每年，大量的毕业生留在一线城市工作，主要是就业机会多，这是现实。十年前买房的那波年轻人如果足够努力，也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人，很多体验过大城市的奋斗岁月后，回到家乡或者去了二线城市，过上了有车有房，老婆孩子热炕头的安宁生活，他们会反问在一线城市买房的年轻人：难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗?

如果很多年前，你有幸在上海，让时光回到2007年，以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房子，2017年以1100万成交。十年之间，涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度：

这套房子一年涨95万，一个月涨79166元，每一天涨：2638元。每小时涨：110元，平均每分钟涨：1.83元。所以即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值，比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购，如果你有勇气买下三五套，真等于买了一台印钞机，毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。

时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。

因为很多人没想明白，十年前买房与十年后买房的区别：

十年前买房，上海房价大概1万一平米，你的月薪才3千，咬咬牙买了房，即使是十年之后，你当年的房子价格会永远停留在1万一平米，而你的月薪会达到1万以上，供房毫无压力。

十年后买房，上海的房价5万一平米，你的月薪就算高达2万，连凑齐首付都困难，买房压力山大，有人黯然神伤离开一线城市。

十年之间，楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家。

当中国楼市在2009年那一轮房价暴涨时，温州炒房团所向披靡，从海南到广西北海，一掷千金，一层楼一层楼的买，享受着楼市金主的无上荣耀。结果没有风光多久，金融危机横扫全球，2011年温州也发生了金融危机，温州炒房团资金链崩断，元气大伤，留下一地鸡毛。他们没有在鄂尔多斯、三亚、北海等城市剪一把楼市的羊毛，反而遭遇了房价一路暴跌的厄运，跌个20%都是小打小闹，如今鄂尔多斯、北海鬼城横行，很多炒房团砸到手里到现在还没有解套。

自此，温州炒房团被后起之秀的山西煤老板超越了，煤老板们大多把钱砸到了离山西近在咫尺的北京，他们赶上了一线城市暴涨的列车，然而到了2017年，那些争先恐后抢搭房价末班车的投资客，或许没那么幸运了。

经济学家金岩石多次发出这样的投资建议：未来三年，卖掉所有投资性房产!

从公开资料看，金岩石的逻辑大致是这样的：

说实话，对于一切简单粗暴、过于肯定的投资建议，我都会产生天生的反感，在心里嘀咕一句：骗子吧。

要知道，金岩石此前一直是楼市的死对头，你百度一下“金岩石+30万”，就可以发现他的很多名句。比如在北京演讲，他会说“北京房价卖不到每平30万是开发商的耻辱”;在深圳演讲，他又会说“深圳前海房价涨不到每平米30万是开发商耻辱”。

但似乎在一夜之间，他转向了。有媒体使用的标题是，他“投降了”。

我查阅了金岩石在2016年发表的一篇文章，他当时是说“5年内卖掉所有投资性房产”。对于“投资性房产”，他有一个非常严苛的定义：排除了自住房产、改善型住宅和“能够证券化的房产”(有稳定租赁现金流的房产)。

当看到这个定义，我笑了：这个滑头。他其实是挖了个坑，等着反对他的人跳进去。如果“投资性房产”这么定义，结论当然是对的，这完全不是一个问题。

我此前在专栏里提出过两个概念——“有用的房子”和“没有用的房子”。所谓有用的房子，就是可以自住或者租出去的房子。这种房子，都有资产属性，都可以在某种程度上抵抗通胀。但“没有用的房子”，也就是无法自用、很难出租的房子，则风险巨大，仅仅一个房地产税就足以打垮它。

金岩石的所谓“投资性房产”，其实就是我说的“没有用的房子”。这些房子一般处于三四五线城市的新区、开发区，或者是三四流风景区内、远离人烟。这些房子缺乏基本的配套，入住率极低，晚上犹如鬼城，你是不会去住的，也很难租出去。当然应该卖掉这些房子，不问价格。但问题是，你卖得出去吗?

在玉门老城，由于人口中心的转移，红本商品房的售价跌到了每平米不足100元。这种现象，未来10年在中西部小城市将越来越常见，最终其房屋的价格，就是拆除卖废品的价格。如果太偏僻，连废品价都卖不到。

但金岩石的另外几个结论，我就不认同：第一，他说金融风暴之后，北上深豪宅价格会腰斩;第二，他建议弃房、持股、全球化配置资产。

我们先看第二条。很显然，绝大部分普通中国人，是无法按照他说的方式配置资产的。我此前在专栏里讲过，没有5000万人民币以上的资产，你没有必要去国外配置资产。第一，钱太少，不够费事的，成本将会很高;第二，国家现在也不让你把资产转移到国外。

至于股市，就更扯淡。手持镰刀的人，当然希望韭菜越多越好。

金融风暴和中国房价的关系，金岩石也没有弄明白。其实，绝大多数谈论中国楼市的人都没有弄明白。为了说明这个问题，我整理一个表格，带着大家回顾一下2000年以来中国房价的演变历史。

从上面表格可以看出，2000年至今中国楼市经历了3个降息周期和2个加息周期。亚洲金融风暴全面爆发之后，中国曾陷入了几年通缩，所以不断降息。当时中国增长模式仍然是“制造业+出口”，2002年之后逐步向“城镇化+房地产”转移。

2004年，中国房价出现第一次大幅上涨。这轮上涨，是此前亚洲金融风暴带来的“挑战—应战”激发的。期间经历多次降息，以及M2的中高速增长，2013年M2增速达到了19.6%。

2005年和2007年房价上涨也很快，这时候加息周期已经启动，但M2增长仍然偏快，中国出现了第一轮全民炒房潮。

2008年全球金融风暴的爆发，让中国的炒房游戏戛然而止，当年房价出现了2%的跌幅，非常罕见。当时沿海地区经济断崖式下滑，大量农民工失业。接下来的“桥段”大家都熟悉，“四万亿”来了，央行大放水，2009年M2增速达到了令人震惊的27.7%，2008年央行4次降息，其中一次的降息力度就是平时的4倍。

于是，2009年中国房价出现了暴涨，官方的统计数据是上涨了24.7%。2010年，M2增速仍然达到了19.7%，推动房价继续上涨。

由于放水过猛，2010年到2011年，国家开始调控。加息，上调存款准备金率，出台了限购限贷政策，全面收紧了房贷。发明了不给开发商预售证的调控方式。但房价在巨大惯性作用下，仍然在2012年到2013年出现了较大涨幅。真正管住房价，已经是2014年，那时新一轮降息周期已经开始。

接下来，就是这一轮房地产政策牛市。基本情节是一样的：经济下滑压力巨大，为了保就业，降息、降准、刺激房地产市场，放松限购限贷，然后楼市大涨。这一轮大涨从深圳率先开始，最终在2016年出现了全国性上涨。从2016年9月30日开始，政策再次逆转，收紧限购、限贷。从官方数据看，2015年和2016年房价只上涨了9.1%和11.3%。但事实上，这一轮上涨肯定超过了2009年的大救市。

在中国城镇化见顶之前，希望通过经济危机来让中国房价在“人民币计价模式下”暴跌，基本上是不可能的。而且恰恰相反，经济一不行，房价必须雄起。至于2008年那种暴跌，反而成为抄底的千载良机。

来源：凤凰财经、财经韬略