提示：点击上方"潮商"关注我们 本文经授权转载自米宅米宅 作者 | 葫芦娃 5月16日，国家发改委在新闻发布会上表示，粤港澳大湾区规划纲要正在做最后修改，出台在即。 5月24日，香港行政长官林郑月娥在立法会质询时表明，大湾区规划即将发布。 风从东南起！ 1 粤港澳大湾区是珠三角城市群的2.0版本，是国家战略级版本。 所谓的粤港澳大湾区，就是珠江口两岸的“9+2”城市群。包括香港和澳门两个特别行政区，再加上深圳、广州、珠海、中山、惠州、东莞、肇庆、江门、佛山这9个广东省内城市。 乍眼一看，怎么这么熟悉？ 仔细一看，这特么不就是珠三角城市群么！不就是换汤不换药的换了个壳，这就准备收割我们了？ 的确，粤港澳大湾区的初代版本就是珠三角城市群。在过去的几年间，这个城市群塑造了一个经济奇迹—— 他们用不足1%的国土面积，不足5%的人口总量，创造了国内生产总值的13%！ 但与此同时，也暴露了两大问题。 第一，珠江口东西岸的经济进化极端不平衡。 珠江口东岸的东岸，在早期背靠香港，承接香港的产业转移，中期深圳主导产业升级和转型，直至现在整个珠江口东岸形成了以深圳和香港为中心的完整产业链。整体指标上不仅总量大，增速快，而且产业互补，融为整体。 但珠江口的西岸，因为伶仃洋的茫茫阻隔，在早期无法享受香港产业转移的利好，而毗邻的澳门产业又以博彩、旅游为绝对主导，无法形成辐射红利。所以肇庆、江门、中山这些城市，在起步上就晚了一步。而中期深圳转型后，再次因为交通和距离区隔的原因，无法融入以深圳为核心的产业圈中。
最终，导致了粤港澳大湾区内部，珠江口东西岸两侧的经济发展和产业结构极端不平衡，或者说是粤西拖了后腿。 第二，港澳与内地的经济有割裂感，没有真正意义上的协同。 原因有很多，好听点的原因有经济制度的不统一，也有当时的基建水平太差，没有交通互联，支撑不起来协同发展。 但在我看来，最根本的原因只有一个—— “过去，你太穷” 79年深圳特区成立，深圳号称5万人，结果一大半都逃到了香港，因为当时香港的经济规模是深圳的600倍。 港珠澳大桥早在1983年就有提议，但是香港对这件事儿始终缺乏积极性，究其原因还是修桥对于香港的意义在哪里？内地这么穷，修了桥，这群穷鬼不是又要跑到香港来了。 在过去一旦全面对接，香港能否反哺起整个珠三角大区域的经济尚是未知数，但内地的人和公司大概率会一窝蜂的扎进香港的怀抱。 是否协同不知道，但肯定会有逃离！ 在过去，珠三角城市群的经济协同是市场行为，或者说是成本倒逼行为。 香港产业成本高，就向深圳转移，深圳崛起；深圳经济转型，产业成本高，就向东莞、惠州转移，东莞成为制造业中心…… 因为是市场行为，导致产业转移和经济协同一旦遇到成本更高的限制阻隔，就会立即停止，比如伶仃洋和珠江口就区隔了粤西。 因为是市场行为，导致一旦经济差和落差感出现，也会戛然而止，比如香港自我封闭。 于是，珠三角城市群的瓶颈就出现了。 粤港澳大湾区就是从国家战略层面打破市场行为的瓶颈！ 2 粤港澳大湾区是国家战略行为，是一带一路的前沿阵地，中国经济和产业升级的桥头堡！ 关于粤港澳大湾区的目标就是，跻身全球四大湾区，并位于前列。
从目前的经济指标上看，粤港澳大湾区在面积、人口、GDP规模/增速、旅客吞吐量、港口吞吐量上处于领先优势，但产业结构、人均GDP、创新能力上还有较大差距。 上面谈到，市场行为导致的桎梏和瓶颈已经出现，下面该国家战略出手了！ 一、粤东粤西缺乏交通互联？修桥！
过去的东西互通的唯一通道就是虎门大桥。从珠海、中山到深圳需要北上绕行东莞和广州，几乎每天都在拥堵。 现在跨伶仃洋上有四座大桥在施工——虎门二桥、深中通道和港珠澳大桥。
二、城市间缺乏经济协作？产业定位互补！ 粤港澳大湾区各城市定位▼
未来的大湾区将拥有一个世界级的金融中心（香港）、一个世界级的高科技中心（深圳）、四个世界级的生产基地（东莞、惠州、佛山、中山）、一个世界级的教育中心(五所世界排名前100的大学)和世界级的物流和运输枢纽（世界物流量最大的湾区，三个世界排名前15的港口、一个世界货运排名第一兼国际客运连接度世界前三的机场）。 粤港澳大湾区通过大交通体系、产业定位互补体系和政策协同体系，凝结成一个整体。这是一个要拿到国际上跟纽约、东京、旧金山“刚正面”的国家战略。 3 关键的来了！ 普通人如何参与到这场国家战略级别的红利中去？ 这是粤港澳大湾区各城市各板块的房价分布图▼
通过这张房价分布图上能明显看出两个趋势—— 第一，整个粤港澳大湾区的均价不算过高。 广州南沙、佛山、东莞凤岗、松山湖基本上属于2字头，惠州中山均价在1.6万上下，珠海斗门也就是1万5，金湾在2字头徘徊，至于江门和肇庆房价不过万。 对比环杭州的2万，环沪的1.8-2万，以及长三角各种不靠谱的三四线城市均已达1.8万的价格来说，大湾区目前的房价还是有一定的优势。 导致大湾区有这个价格优势的最主要原因就是—— 珠三角地区是最早有调控压顶的区域，早在2015年就已经有限购压顶！ 所以，深圳、珠海、广州这三大龙头城市的行情熄火最早，也就间接导致了其周边的东莞、惠州、中山等城市也随之哑火，目前的珠三角地区行情整体趋冷。 这些城市错过了2016/2017年的两年大行情，与之相对应的是长三角、京津冀、中部省会城市在这两年中你方唱罢我方登场的集中暴涨了一波。 两者对比之下，大湾区城市的价格优势凸显。 第二，粤西的价格远低于粤东。 造成这个现象的主要原因就是上文所说的经济和产业的落后，而经济和产业落后的原因又是因为交通距离和区位限制。 最终出现了，粤西的江门和肇庆房价不过万，甚至珠海西区的斗门和金湾与东南的横琴和香洲还有2万以上的单价差。 结合粤港澳大湾区的各片区价格和区域特质，从两个角度为大湾区的置业进行初步排序（仅代表葫芦娃个人观点）—— 投资价值角度（价差关系、交通辐射、城市价值、限购政策）： 深圳＞惠州、中山、珠海≥广州、东莞＞佛山、肇庆、江门…… 首先深圳作为龙头城市和核心城市，价值最大，但门槛也最高； 其次，惠州（惠阳）未来将是深圳的卫星睡城，有轨交加持，与深圳有3万以上价差，而且不限购；中山有深中通道加持，与前海有5万以上价差，但因为是公路交通，效率略低于惠阳； 尔后，珠海作为核心城市之一，斗门和金湾1字头的均价，与香洲和横琴比2万以上价差，相对有价格优势； 最后，广州南沙很有价值，但限购门槛较高；东莞有产业和远期轨交支撑，但价格略高。 居住价值角度（养老、环境）： 珠海＞惠州＞深圳＞广州＞佛山、肇庆、东莞…… 珠海将连通澳门是未来大湾区的旅游休闲度假中心，长期以来又是旅游城市，整体的基础配套较好，空气质量和生态环境最好； 惠州大亚湾海水质量媲美海南，连续多年保持宜居城市头衔，未来又有轨交加持； 深圳的城市基础配套、城市管理水平以及空气质量等综合质素较好。 综合以上两大角度，我认为目前比较有价值的城市和片区有—— 深圳、珠海（斗门）、中山（翠亨、火炬）、惠州（惠阳、大亚湾） 深圳综合价值排名第一；珠海既能度假养老，又具备投资价值；惠阳有轨交辐射不限购，大亚湾是距离深圳最近的分时度假区，海水媲美海南；中山价差大，有深中利好。 4 最后，有两句话送给大家。 第一，大湾区是目前价值最高的区域，或许没有之一。 从未来规划角度看，这是国家战略；从产业支撑角度看，这里有中国最完整的产业链条和最优质的产业基础；从房价和市场角度看，这里因为被打压的最早，还有很大的市场空间。 第二，大湾区要学会拥抱负面，要有抄底思维。 粤港澳大湾区是国家战略，需要数十年甚至是几十年发展，这是一个中长期投资。 站位长线投资的基础上，要学会抄底，因为毕竟在大湾区巨大的规划红利冲击下，时间足以抹平绝大多数的劣势，低总价和低单价的项目反而拥有更大的溢价空间。 另外从短期来看，当大湾区规划出台后，绝大多数的客户因为门槛的限制，反而更容易集中涌入那些低单价和低总价的项目。 甚至，在我看来，大家可以在上面的推荐城市和区域里，从大房企开发的价格最低的项目看起。 第三，窗口期很短。 粤港澳大湾区的规划近期可能会出台，一旦规划出台，市场有极大的概率会上行。与此同时，大概率会出现限购加码。 窗口期很短，甚至不足2个月。 这是粤港澳大湾区的开篇文章，从基本面上还原一个真实的大湾区市场。 潮 商 ∣ 走遍天下 · 根在潮汕 文化的境界 · 财富的智慧
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