国际峰会后，青岛会是下一个风口城市吗？

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本文经授权转载自米宅海外

作者 | 白胡子

继2012年北京峰会时隔六年后的2018年，由中国领导人主持并携多国元首参加，6月9日至10日在青岛举行上合组织峰会。

这是继2008年奥运会后青岛迎来的级别最高的国际盛会，青岛成为国际峰会城市。

国际会议对城市带来的利好是毋庸置疑的， 比如2008奥运会后的北京，2015年举办上合会议的郑州，2016年举办G20峰会的杭州，当地楼市都开始强劲的暴涨。

很多人关心的问题来了，这次上合峰会后，青岛楼市的拐点是不是到了？

别急，先说说同样开过国际会议的郑州、杭州和厦门的房价当时为什么涨？

2015年12月，上合组织首脑峰会在郑州CBD举行。

从2016年开始，郑州楼市开始暴涨！

虽然上合首脑峰会表示了国家对郑州的重视，但是，郑州楼市暴涨和峰会并没有太多的关系。

一切都是各个因素积累到一定时候的爆发。

国家政策

2014年中国GDP增速减缓，国内经济压力增大。

而12月经济会议后，国家经济以去库存为主。

金融宽松

2015年购房首付降为25%，2016年2月首付降为20%，直接导致当年成交量的猛增。

地王刺激

万科以25亿拿下郑纺机地王，此举一出对郑州楼市刺激是历史性的。

战场转移

2016年的 “325”新政和各一线城市的限购限贷政策，资本就瞄准了郑州。

供地量激增

郑州政府加大供地量，2015年成交912㎡，同比增长55%！

2016年却成交1461万㎡，同比增长了59%！

同时2016年首付、契税的再次调低，而终于2016年房价迎来又一次大爆发。这就极大地降低了众多刚需的门槛。

刚需入场

大量刚需郑漂和本地购房者和外地炒家集体看多楼市，认为暴涨是迟早的，进售楼部争抢买房，导致市场需求量激增，最终供不应求，引发了房价暴涨。

政府

杭州财政非常依赖土地收入，这一点和香港有点像。

杭州的算盘很精明，高价出让土地，透明公平出让，价高者得，政府从高价的土地中获得收益后再投入城市建设，用地产来养城市财政，完善配套服务和基建，发展杭州新兴产业，走精品路线来塑造杭州的名片。

2015年以前，杭州默默无闻发展缓慢，但是现在，城市基建配套越来越好，吸引优质人才的能力越来越高，对富人的吸引力也是越来越高。

2016年9月，二十国集团(G20)峰会在杭州举行。

杭州趁此机遇，因其优质的地域区位和完善的基建，发达的新兴产业群，高效透明的政府服务，提出要建设成为世界名城口号，进行新一轮的基建。

拆迁

棚户城中村拆迁，大量基建，大量拆迁户拿着几百万补偿款买房去化。

浙商

加上浙商闻名海内外，购买力相当强大，房价才一直居高不下。

可以说杭州的楼市火爆是政府一手制造出来的。

G20峰会恰好在那个时间点构成楼市的基本面利好，但是实际影响不大。

所以，房价涨是建立在之前用土地收入完善城市各级体系，吸引资本和人才的蜂拥而入，形成良性发展才形成的。

楼市，始终要匹配城市价值，才能更加坚挺，城市价值上去房价自然攀升，修炼好内功，才是王道。

厦门，则完全是自己作的。

厦门只有1700平方公里，里岛只有80平方公里，城镇人口不到200万。是个楼市体量很小的城市。

厦门地产以本土开发商为主，形成本地行业垄断，他们有楼市定价权，这在全国都是很少见的。

厦门政府出让土地的效率很低，一年也没几块。

导致开发商疯狂推高地价，2016年初，开发商们制造岛内五万、岛外三万的楼市均价。

随后又不满足，制造岛内十万、岛外五万的房价。

现在连厦门郊区的房价都是四万起了。

所以，政府不供地，开发商制定市场价格的局面下，厦门房价超过杭州，成为全国第四。

2017年即使开了G20峰会，也没有什么作用，对城市楼市没有起到什么刺激作用。

因为房价太离谱，各种调控政策出台，导致厦门房地产崩盘，月签约数才几百套。这么小的成交量，连一个县城都不如。

来啊，一起吹泡泡啊，同归于尽啊！

所以综上所述，国际会议本身对一个城市的经济和房价影响并不大，关键是政府执行什么样的计划，城市有什么样的价值？

青岛环境气候得天独厚，是国际上公认的东方瑞士。

青岛房价涨势迅猛，这两年涨了近9000元。

2018年五月份青岛房价，均价已快到25000。

青岛房价上涨的原因很多，简单来说就是土地，人口，资金。

土地

现在的青岛土地市场，全靠早先几年胶州即墨疯狂卖地之后的未开工存量土地和烂尾盘来支撑。

同时银行收紧信贷，饿急了的开发商，几乎没有选择。

近年来，青岛主城区内可供开发的土地逐年减少，一上市就被哄抢。

土地资源减少，拍卖价格自然就上升，土地直接影响了房价，土地价格上涨房价当然也跟着涨。

人口激增

青岛市常住总人口929.05万人，增长0.94%；市区常住人口625.25万人，增长25.79%。

棚户区改造

影响青岛房价上涨的第二个因素就是棚户区改造，棚改户的房子被拆掉后，众多拆迁土豪拿着成麻袋的钱去买房子，一定程度推动了炒房情绪。

在很多青岛人眼里，房价高涨是件自豪的事情。

坊间有人传言，青岛房价超过天津，成为北方仅次于首都北京的第二高。

这是扯淡！

房价涨价，对青岛来说并不是什么好事。

青岛近年来遇到瓶颈，在城市政策制定和商业市场环境有很多问题。

城市也好，政府也好，企业也好，经济也好，都必须建立一种资源配置最优化的良性生态。

这对形成城市价值，是个很重要的前提。

青岛卖地收入低，政府没拿多少钱，钱少就导致基建和配套服务滞后。

青岛市辖区在拼命外扩，城市交通滞后，很多区域需要旧城改造，棚户改造，产业人口配套计划安排，这需要政府大量的资金和系统执行力。

但是政府不但没有充足的财政收入却积累的巨大的债务。

随着房价的大幅度提高，青岛各区政府为了财政收入也提高地价，希望尽快靠土地财政来缓解，

政府土地执行能力不强，政府想赚钱贴补财政都赚不出来。

政府喜欢一次就到位的大项目，大产业，大概念，大形象，给不靠谱的夕阳产业一下子就几千亩，完全不考虑市场。

青岛情况和厦门类似，开发商形成垄断。无形中形成垄断控制市场，房价疯涨，在青岛买房很多新建楼盘需要带装修或绑定车位，购房成本大大增加。很多楼盘需要全款才能选房。

这严重阻碍了人才和资本的流入。

青岛虽然GDP总量不错，但是经济构成不合理。

基于这样的构成，基本上本地及附近的人力，就能够满足需求，也就是说，很少需要外来人口。

青岛是一个港口城市，但是被大连，烟台等地抢了风头，而且交通不便，除了一条通往烟台的城际外，青岛还没有一条真正意义的高铁，往南往北都需要绕道。

国企重工业，国企轻工业占大头，日韩代加工工厂的中小型贸易为主体。

缺乏有活力有竞争力的核心经济，私营民营经济不发达，金融，高科技新兴产业薄弱，经济发展不均衡。

这样的经济构成，使得青岛产业饱和，缺乏就业机会。

随着日韩企业倒闭，青岛新兴产业进展缓慢，政府提出的经济转型口号吸引人才和资本，但是，只是口号而已。

青岛人的平均工资4000出头，排在济南威海后面。甚至比西部地区某些地市还低。

得人才者得天下，这句话大家都知道。

但是青岛这么低的工资，难以吸引人才流入。

每年全国的毕业生，去青岛的屈指可数。

不仅工资低，还缺少就业机会， 缺少就业机会是因为缺少有竞争力的企业，缺少有竞争力的企业是因为经济缺乏活力。

前一段全国主要城市纷纷展开抢人大战，以户口、购房补贴、创业资金等吸引人才的大规模流入。

其中，杭州、成都、重庆、武汉等地成为这场抢人大战的大赢家。

相比于其他城市的抢人大战，送钱送房，这一切好像都和青岛无关。

在各项榜单，青岛都属于劣势。

中国前十人口吸引力榜单上，同样没有青岛。城市竞争力薄弱。

影响房产价值最根本的一个因素就是地价，地价每年其实都是在上涨的，地价的上涨就影响到房价。

青岛有房的房东美滋滋想靠上合峰会坐地起价大赚一笔，但是青岛加大限售，从拿到房本2年升级为5年。与此同时，银行贷款的审核力度加大。

大环境是金融收紧，青岛在限购、限售、限贷升级的影响之下，放款效率下降。很多商业银行不再接受二套房、二手房贷款请求。

想赚钱的房东傻眼了。

再说刚需买房看收入，青岛年轻人4000多的收入，26000多的房价，拿什么买房？

说一大堆，就是让你有个体系的概念。接下来我给你们一张表。

中国对外贸易依存度最大的几个城市：

8个城市是：深圳、厦门、宁波、青岛、大连，杭州、苏州、东莞。

从中可以看出资金资本的流动情况，青岛财政一般，但是城市固定投资额要7000多万。

财政和固定投资如此不成比例，基建钱从哪里来？？

这是捅破泡沫的最后一把剑吗？

在青岛，租金回报率低得吓人。

租金收益率才1%的房子，傻X才进场接盘啊！

青岛市区二手房报价普遍偏高，超过购房者的预期价格，再加上楼市调控政策收紧的原因，导致成交量跌幅明显， 5月份青岛二手房环比4月份下降38.8%。

从图片可以看出，5月份，上合峰会前的已经达到顶点，峰会前的最佳售房时机已经过去。

因为众多房东赶着峰会前急着出手，所以才会有5月青岛二手房价格会跌。

峰会过后，价格会回涨。

综上所述，青岛房价的泡沫明显，上合峰会不会大幅刺激房价上涨，结局会像厦门一样，房价慢慢回调。

更强势的限购、限贷政策下，炒房客无法进场，房价终会回调。

青岛企业公司并未增加，产业并未转型，人才并未引入，流入人口并未增加，经济活力并未激活，工资并未增加。

国家去杠杆，减少房地产贷款和投资，而这也是为了稳定房价，减少新房新盘供应，自然就稳定了二手房价格，房价大体不跌。

同时国家推出租售同权，也是为了稳定房价 ，这时候就让你租，让租金还银行信贷，所以为了要保证租金，房子还是不能跌。

而且随着国家对地方债的打压，青岛的很多扩城扩建项目会放缓甚至停工。因为国家也没那么多钱了。

龙青高速公路、青平城际轨道、地铁8号线胶东国际机场、济青高铁、青连铁路等重点工程可能要缓上一缓了。

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