黄光裕没掏一分“钱”，却做了178.65亿买卖

国美零售最新公告显示，2021年9月17日，总金额178.65亿元的长期租赁交易协议已获公司股东特别大会投票通过。

根据公告，国美零售租赁国美商都、鹏润大厦及湘江玖号三处物业，租期20年。此项租赁接下来将正式步入实施阶段。业内人士认为，此举对于国美零售“家·生活”战略的进一步落地，对提振公司长远发展信心将起到强力助推作用。

长期租赁赋能轻资产运营模式 有效改善资本结构

公告信息显示，该租赁协议主要指国美零售拟向大股东旗下的国美管理租赁国美商都、湘江玖号及鹏润大厦。三处物业租期长达20年，整体租金178.65亿元。国美零售将拆分成两部分支付对价，其中175.76亿元的对价以发行股份的方式支付；剩余约2.9亿元通过向国美管理转让国美零售旗下Hudson Assets全部股权的方式支付。

根据补充协议，国美零售还将拥有三处物业提前终止权。当国美商都和湘江玖号连续两年的亏损超过相关租金的30%时，或鹏润大厦连续两年的市场租金低于协议租金的70%时，国美零售将行使提前终止权，并可获得相关金额的退还。

分析人士认为，该租赁协议以溢价发行新股份的方式支付交易对价，不会影响上市公司现金流，有利于降低上市公司财务压力，并且一定程度上减轻了股东价值摊薄的影响。同时大股东溢价增持上市公司股份，显示了大股东对国美零售未来发展的信心充足。

此外，长期租赁交易还将有利于国美零售持续保持轻资产模式运营。未来三处物业的使用权资产并表后，国美零售的净资产也将得以优化，资本结构将有效改善。

“家·生活”赛道持续发力 打造共享零售新业态

据了解，国美零售自2017年启动“家·生活”战略以来，公司一直积极推进线上线下融合贯通，打造共享零售新平台。而打造线下零售新业态已经成为“家·生活”战略落地的重要一环。业内人士表示，长期租赁交易获得认可和通过，对于国美零售而言，无疑是一件利好的大事。租赁协议将与国美“家·生活”战略相辅相成，进一步促进线下线上融合升级。

随着国美零售“家·生活”战略第二阶段正式启动，公司坚持以科技、智慧和创新为内核，形成了围绕“到店、到家、到网和社群”四维一体的零售模型，积极打造线上线下双平台+自营/第三方外部供应链的“社交+商务+分享”的零售生态圈，打破边界，从电器、家装、家居、百货向更大范围扩展，满足用户全方位需求。

公告显示，租赁协议中的三座物业分别位于北京中关村丰台科技园区、长沙滨江新城与北京朝阳燕莎商圈等，都属于都市商圈核心位置，具有得天独厚的区位优势，或将对国美探索新零售业态升级、深耕实体经济发展提供新样本、新思路。

在长期租赁协议下，国美零售将引入创新型零售概念，以城市为单位，与知名品牌合力打造城市全品类体验展示厅，相互赋能，形成场景互联，实现共赢。

公开资料显示，目前，国美零售网格化覆盖的线下门店网络包括五类主力店型︰城市店、商圈店、区域店、社区店及社区驿站，分别为1-8公里内家庭客群提供生活服务及消费解决方案。截至2021年上半年，国美零售线下门店展示总面积达511万平方米。

在此基础上，国美零售明确提出了将在线下布局“大、中、小”三种零售业态，其中大型业态将以“城市展厅”的形式呈现，这也是2021年公司明确线下战略的“三驾马车”之一。

据悉，国美零售“城市展厅”将引入沉浸式体验与全场景交互内容，打造线上展示与下单、线下体验与交易的全渠道零售闭环。此外，国美零售还计划在全国多个城市开设“地标性”城市展厅。公司将借力于长期租赁协议，优化线下布局，在“家·生活”赛道上持续发力，打造共享零售新业态。

值还是不值？

在国美零售公布该笔交易之初，市场上最多的声音，就是对这三个物业估值的质疑。那这三个物业，到底值不值178.65亿呢？

具体来看，三个项目分别位于北京中关村、北京朝阳和湖南长沙。其中，国美商都的总建面约52.46万平方米；湘江玖号的总建面约13.05万平方米；鹏润大厦为国美零售的总部所在地，租赁面积约4.25万平方米，并将于2023年3月扩展至7.05万平方米。

粗略计算，国美零售以178.65亿元的代价租赁合共72.56万平方米的物业。

值得关注的是国美商都，2005年，国美以8亿元买入北京市丰台区科技园区两幅地，成为当年帝都最大招拍挂项目，项目被命名为“国美商都”。

虽闲置已久，但因为身处寸土寸金的北京，国美商都估值自然不菲。一个数据可以佐证，2019年7月中海拿下丰台科技园附近一宗约21.6万平方米的地块时，价格接近80亿。以此计算说，国美商都的价值至少在百亿级别以上。

国美零售也在此前发布公告称，为确保178.65亿估值的公允合理，公司聘请了两家独立物业估值师，后者以现行市场租金水平的市场法评估后，分别对三处物业估值179.3亿元和182.7亿元，两份价格均高于交易价。

然而，对于此笔长租交易，黄光裕还留了“后手”。根据公告，此次股东大会通过的租赁协议有一则补充协议。补充协议指出，国美零售将拥有三处物业提前终止权。

具体而言，当国美商都和湘江玖号连续两年的亏损超过相关租金的30%时；鹏润大厦若连续两年的市场租金低于协议租金的70%时，国美零售将行使提前终止权。而若国美零售行权，租赁协议的对手方国美管理将向上市公司退还相关金额。

可见，无论后续如何，黄光裕都稳赚不赔，这精湛的财技不得不让人感叹一句，“黄老板，真是下的一手好棋！”

来源：中国证券报、乐居财经等